O mercado imobiliário é, tradicionalmente, burocrático e conservador, motivos pelos quais os ativos de fundos imobiliários são considerados de baixa liquidez, ou seja, investimentos com maior dificuldade de serem resgatados antes do prazo. Normalmente, investir em ativos como esse, pelo grau de complexidade, requer um certo conhecimento.
E se fosse possível simplificar os negócios imobiliários?
Segundo Guilherme Guidi, especialista da área de Direito Digital, é seguindo por essa linha que o mercado imobiliário começa a investir no processo de tokenização dos seus ativos, que nada mais é do que a conversão de um ativo real ou virtual em um ativo digital, registrado na blockchain que facilita o processo de transação e rastreamento numa rede de negócios, que tem como produto o token. Na prática, significa emitir tokens que representam aquele determinado bem, vinculando o que foi emitido a um ativo dentro de uma rede virtual.
“No campo dos ativos imobiliários, esse processo consiste na fragmentação dos direitos sobre um ativo em tokens, os quais representarão os direitos sobre o respectivo imóvel. É o resultado da integração da tecnologia DLT, blockchain, smart contracts e propriedade fracionária. Semelhante ao processo de investimento em um fundo de investimento imobiliário (FII), a tokenização imobiliária divide um ativo em frações gerenciáveis.” Afirma o especilista.
Porém, ao invés de cotas, a tokenização utiliza smart contracts. Qualquer pessoa que compre ou possua um token é proprietária, com base neste contrato, de uma fração do ativo. Na prática, isso significa que ela terá direito tanto ao ativo quanto às perdas e ganhos que o acompanhem. Se os ganhos e perdas forem registrados dentro da própria rede blockchain, é possível inclusive automatizar o pagamento. Assim, um investidor que possua um token desse tipo, poderia, ao final do período de apuração, receber automaticamente em sua carteira criptográfica o pagamento em forma de criptomoedas, sem que haja a necessidade de uma ação para concretizar esse pagamento. O propósito da tecnologia é justamente reduzir a necessidade de confiança entre as partes da relação, deixando isso a cargo dos sistemas eletrônicos e software utilizados.
Tanto na tokenização como nos FIIs, as frações são representadas – no caso de tokenização, pelos tokens e, no caso de FIIs, pelas cotas.
Guilherme destaca que a principal diferença está no fato de que a compra e venda de cotas de FIIs ocorre no âmbito dos mercados de bolsa ou de balcão organizado, seja no mercado primário ou secundário, sujeita à intermediação de agentes e à regulação da Comissão de Valores Mobiliários, ao passo que tokens imobiliários são trocados diretamente entre investidores num ambiente de nuvem, ou mesmo por plataformas de intermediação (exchanges), sendo os registos mantidos em segurança pela tecnologia baseada em blockchain ou semelhante.
“Com essa conversão os custos transacionais tendem a ser mais baixos, reduzindo a burocracia e facilitando a troca de informações com maior confiabilidade. Além disso, os dados podem ser registrados em tempo real, o que garante maior transparência e rastreabilidade das operações, além do benefício mais evidente de que a tokenização pode aumentar a liquidez e mitigar alguns riscos relacionados a esse tipo de investimento.” Continua ele.
Apesar de ser uma tecnologia revolucionária, a tokenização de ativos imobiliários ainda enfrenta desafios para a sua implementação no Brasil, incluindo desafios técnicos, regulatórios, fiscais e de registro. A dificuldade técnica decorre do fato de que o mercado imobiliário brasileiro parece ainda não estar preparado para receber esse tipo de tecnologia. Guilherme afirma que para isso, é necessário, primeiramente, a adoção de um sistema de blockchain de ampla aceitação, o que permitirá o armazenamento de dados com imutabilidade, eficiência e segurança. Apesar de haver iniciativas na área, não há ainda uma rede única para transacionar tokens relacionados a imóveis ou ao menos alguma forma de interligação entre as redes individuais existentes.
Do ponto de vista regulatório, o principal óbice ainda se encontra no fato de que a propriedade de um imóvel é tradicionalmente definida pelos registros mantidos pelos cartórios de imóveis.
“Assim, ainda que seja possível estabelecer direitos a participação sobre lucros de um ativo imobiliário com base em um contrato, pela legislação brasileira vigente o dono de tal token não é considerado de fato um proprietário ou co-proprietário. Assim, os direitos do investidor relacionados ao token permanecem vinculados exclusivamente a um contrato entre as partes, não se beneficiando das diversas proteções adicionais relacionadas ao direito real de propriedade sobre um bem imóvel.” Destaca Guilherme.
Os avanços tecnológicos estão revolucionando o mercado das mais diversas formas. No entanto, é preciso lembrar que a legislação e a regulamentação acompanham os avanços tecnológicos em uma velocidade diferente. Assim, é importante acompanhar as novidades do mercado de tecnologia, porém, sempre com cautela e avaliando os seus efeitos práticos.
Isenção de responsabilidade: As opiniões, bem como todas as informações compartilhadas nesta análise de preços ou artigos mensionando projetos, são publicadas de boa fé. Os leitores devem fazer sua própria pesquisa e devida diligência. Qualquer ação tomada pelo leitor é estritamente por sua conta e risco. O Bitcoin Block não será responsabilizado por qualquer perda ou dano direto ou indireto.
Leia também:
Web 3.0: entenda o que é, quais as vantagens e diferenças para a Web 2.0
Nova integração de Bitso e Payoneer para simplificar os pagamentos digitais
BRICS e o possível impacto de sua expansão no mundo econômico e no valor do Bitcoin
